Адвокат Кузнецов: Многие дома в Новой Москве могут снести из-за газопровода рядом
Местные власти могут потребовать через суд снести жилой дом или другую постройку на частном земельном участке, если их возвели с нарушением федеральных и региональных градостроительных норм. Большое количество таких дел сейчас рассматривают в Новой Москве — многие граждане построили свои дома еще до перехода под юрисдикцию столицы или до обновления правил землепользования и застройки, однако право собственности на них не зарегистрировали, из-за чего теперь их строения по новым нормам находятся под угрозой демонтажа. Об этом, а также о способах избежать сноса частного дома и причинах, по которым московские власти относятся к жилым строениям лояльнее, чем к коммерческим, Общественной службе новостей рассказал адвокат Московской коллегии адвокатов № 1, эксперт в сфере земельно-имущественных отношений Денис Кузнецов.
По его словам, строительные нормы и правила распространяются на любые постройки, будь то жилой дом на участке под ИЖС или коммерческий склад. На федеральном уровне они регулируются Градостроительным кодексом РФ, а на региональном — местными нормативными актами, которые, например, устанавливают обязанность соблюдать архитектурный облик и так далее.
«Я всегда всем рекомендую перед покупкой участка или в начале строительства заказывать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Это документ градостроительной деятельности, который, по большому счету, представляет собой выписку из правил землепользования и застройки. Там будет вся информация по земельному участку: допустимая плотность застройки, предельная высота, какие-то ограничения [на строительство] в виде водоохранных зон, санитарно-защитных зон, зон с особыми условиями использования территории, в том числе охранных зон линий электропередач, газопроводов, нефтепроводов и так далее. Все это может наложить на участок ограничения — в каком-то месте нельзя будет строить», — объясняет адвокат.
Проверять ГПЗУ перед строительством необходимо как раз потому, что несоблюдение некоторых норм может привести к сносу постройки, указал Кузнецов. Например, если на участке есть водоохранная зона второго или третьего пояса, собственнику потребуется дополнительное разрешение на постройку индивидуального жилого дома. Если строительство он не согласует, это будет считаться нарушением градостроительного регламента и впоследствии приведет к судебным тяжбам с властями, пояснил юрист. Сегодня это распространенная проблема для участков в Москве, Подмосковье, Тверской области и некоторых других регионах, добавил он.
«Что касается Новой Москвы, сейчас в судах рассматривается большое количество подобных дел. Так как это новые территории, присоединенные относительно недавно, что-то осталось еще с Московской области, а что-то появляется сейчас, — говорит собеседник издания. — Очень много споров сегодня связано с тем, что земельные участки и постройки находятся в охранной зоне газопроводов высокого давления — рядом с ними запрещено строить, так как в случае техногенной катастрофы могут пострадать люди. Часто споры возникают из-за того, что люди купили участок, заказали выписки, они были пустые, построили дом и потом, лет через пять, решили зарегистрировать право собственности, а им отказывают по каким-то причинам. Причины могут быть разные — например, они нарушили градостроительные нормы и построили больше, чем можно было, или их участок попал в охранную зону. По итогу городские власти выходят в суд и требуют сноса данных построек».
Выявлением нарушений в столице занимается Госинспекция по контролю за использованием объектов недвижимости Москвы, отметил Кузнецов. В последние годы этот орган работает особенно активно — дел заводят довольно много. Нередко, впрочем, суды встают на сторону землепользователей, указал он.
«Собственнику главное доказать, что он построил свой дом добросовестно и что в момент строительства он не знал и не мог знать об ограничениях. Все эти зоны на самом деле активно внедряются последние шесть-семь лет. По сути, собственник мог уже построить дом, и только после этого в документах градостроительного планирования или в ЕГРН на его участок появилось обременение. Это очень важный момент. То же самое касается высотности и плотности застройки — правила землепользования и застройки были приняты в 2017 году, они могли корректироваться, а собственник участка мог возвести дом в 15-16 годах. Просто не все сразу регистрируют собственность, кто-то тянет, кто-то ждет. А сейчас приходят, и выясняется, что у них очень много ограничений, хотя дом-то фактически построен уже давно», — продолжает адвокат.
Несмотря на то что собственник не платит налоги за жилой дом, который не оформлен как собственность, никаких санкций за многолетнее оттягивание регистрации в Москве не предусмотрено, говорит эксперт. Политика городских властей сейчас направлена на то, чтобы побуждать граждан юридически оформлять свои постройки, поэтому к незарегистрированной недвижимости власти относятся лояльно. Суровые же меры приводили бы к социальной напряженности, указал он. При этом к коммерческим объектам требования градостроительного кодекса и градостроительных регламентов применяются гораздо жестче, добавил юрист.
Так или иначе, решать проблему несоответствия постройки строительным нормам собственникам приходится в любом случае. Например, дом, расположенный в охранной зоне газопровода, рано или поздно потребуют снести, и тогда владельцу участка нужно будет сначала подтвердить право собственности на недвижимость через суд и доказать, что здание построили добросовестно, а после — предпринять меры по сохранению постройки.
«Как разъяснил Пленум Верховного суда Российской Федерации, снос такой постройки — это крайняя мера, допустимая, в случае если ее никак нельзя привести в соответствие градостроительным нормам, если она создает угрозу жизни и здоровью людей и если она реально мешает эксплуатации какого-либо линейного сооружения: газопровода, электросети и так далее. Если всего этого нет, то строение можно сохранить. Для этого нужно провести какие-то мероприятия — например, возвести дополнительную стену, чтобы она в случае чего защитила от взрывной волны. В общем, принять меры, направленные на снижение рисков», — пояснил адвокат.
Аналогично от сноса можно защитить и жилой дом, содержащий признаки многоквартирного — это если в нем есть несколько кухонь, отдельные входы и другие признаки обособленного помещения. Для строительства таких объектов нужно разрешение, поэтому если собственник его не получал, власти могут потребовать демонтировать постройку. Сохранить здание можно, либо перестроив и переоборудовав его, либо через процедуру легализации самовольной постройки, которая действует на территории города Москвы, резюмировал юрист.
